Quoi de neuf pour le Conseil syndical suite à l’ordonnance du 30 octobre 2019 ?
L’ordonnance du 30 octobre 2019 est venue réformer la loi du 10 juillet 1965 qui régit le statut de la copropriété depuis plus de 50 ans ! La plupart de ses dispositions s’appliquent depuis le 1er juin 2020.
Nous allons voir que le conseil syndical (CS) voit ses pouvoirs renforcés, en abordant la délégation expresse (I), la mise en concurrence du syndic (II), et l’action en justice contre le syndic (III).
I) La délégation expresse
L’Assemblée générale (AG) des copropriétaires pourra confier au conseil syndical, lorsqu’il est composé d’au moins trois membres, le pouvoir de prendre des décisions relevant en principe d’un vote à la majorité simple de l’article 24 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. L’AG doit voter cette délégation à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance.
Cette délégation de pouvoir peut être accordée pour une durée maximale de deux ans, renouvelable à son terme sur décision expresse de l’AG.
Le CS pourra ainsi décider seul de certains travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, et confier les travaux à l’entreprise choisie par lui sans avoir à recueillir l’approbation du reste des copropriétaires.
Les décisions du CS seront prises à la majorité de ses membres. En cas de partage des voix, la voix du président l’emporte.
La délégation expresse ne pourra jamais porter sur :
- l’approbation des comptes
- la détermination du budget prévisionnel
- la mise en conformité du règlement de copropriété suite à décisions législatives et/ou règlementaires
L’AG qui donnera délégation au CS fixera un plafond de dépenses à ne pas dépasser.
Le CS devra rendre compte de sa mission par le biais d’un rapport à destination des copropriétaires
Dans le cadre de cette délégation conventionnelle de pouvoirs, le syndicat des copropriétaires devra souscrire pour chacun des membres du conseil syndical une assurance de responsabilité civile.
Nos contrats couvrent la responsabilité civile des membres du CS dans l’exercice de leurs fonctions.
II) La mise en concurrence du syndic
Dans le nouveau régime, quelle que soit la durée du contrat de syndic, à chaque AG votant sur la désignation du syndic, le CS devra mettre en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic.
Le CS est le seul à pouvoir solliciter une dispense de mise en concurrence dès lors qu’il ne juge pas utile de comparer les prestations de son syndic avec d’autres offres. La question de la dispense de mise en concurrence n’est plus obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’AG précédant celle qui se prononcera sur le renouvellement ou le changement de syndic.
L’ordonnance confère au CS la seule responsabilité de ce processus de mise en concurrence, c’est-à-dire qu’en cas de non respect des modalités de mise en concurrence, cela ne remet pas en cause la validité du contrat de syndic, dans le cas par exemple où la mise en concurrence serait effectuée hors délai.
III) L’action en justice contre le syndic
Le président du CS pourra être investi par l’AG du pouvoir d’engager une action en justice contre le syndic en cas de carence ou d’inaction. Cette action permettra au CS d’obtenir réparation, au-delà de la révocation du syndic.
En cas de condamnation du syndic, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.
La charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement à leur quote-part.