L’ordonnance du 30 octobre 2019 est venue réformer la loi du 10 juillet 1965 qui régit le statut de la copropriété depuis plus de 50 ans ! La plupart de ses dispositions s’appliquent depuis le 1er juin 2020.
Nous allons ici nous attarder sur celles qui concernent directement les syndics en abordant la mise en concurrence (I), les nouveautés en cours de mandat (II), et la fin du mandat (III).

I) La mise en concurrence

La loi ALUR avait introduit l’obligation de mise en concurrence du syndic de copropriété par le conseil syndical (CS).

Pour favoriser la comparabilité des contrats, les syndics doivent adresser au CS des projets de contrats, accompagnés d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées, afin de permettre une mise en concurrence éclairée par le CS.

L’ordonnance confère au CS la seule responsabilité de ce processus de mise en concurrence, c’est-à-dire qu’en cas de non respect des modalités de mise en concurrence, cela ne remet pas en cause la validité du contrat de syndic, dans le cas par exemple où la mise en concurrence serait effectuée hors délai.

 

II) Les nouveautés

 

Fiche synthétique : la révocation du mandat de syndic prévue à titre de sanction en cas de défaut de réalisation de la fiche synthétique est supprimée. La pénalité financière imputée au syndic en l’absence de transmission de ladite fiche s’applique désormais au bout d’un mois (et non plus 15 jours). Un décret viendra fixer le montant de cette pénalité.

Compte séparé : La dispense d’ouverture d’un compte séparé pour les copropriétés de moins de 15 lots est supprimée. Cette mesure entrera en vigueur au 31 décembre 2020.

Transmission de pièces : le syndic a l’obligation de transmettre au CS toutes les pièces dont il fera la demande dans un délai d’un mois, sous peine de pénalités. 

En cas de changement de syndic : l’ancien syndic doit assurer la transmission à son successeur de l’ensemble des documents nécessaires à l’administration de la copropriété.
Il doit transmettre au nouveau syndic la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires et les coordonnées de la banque dans les 15 jours qui suivent la cessation de ses fonctions.
Il dispose d’un délai d’un mois pour la transmission des autres documents dématérialisés ou non.
Dans un délai de deux mois il doit fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Honoraires complémentaires pour le syndic : la grande nouveauté est la possibilité pour le syndic de percevoir une rémunération complémentaire spécifique en établissant une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic, après autorisation expresse de l’AG donnée à la majorité simple. Le syndic pourra ainsi proposer de nouveaux services tels que conciergerie, gardiennage, dogsitting… (la liste de ces prestations est fixée par décret)
L’ordonnance élargit ainsi les honoraires imputables au seul copropriétaire (limité auparavant au seul établissement de l’état daté) à toutes les prestations effectuées par le syndic au profit d’un seul copropriétaire. Au-delà des nouvelles prestations susvisées, cela inclut entre autres les frais d’opposition sur mutation, les frais de délivrance de documents sur support papier…
Seuls les frais d’établissement de l’état daté seront plafonnés.

 

III) La fin du mandat

 

Le contrat de syndic pourra être résilié soit à l’initiative du SDC, soit à l’initiative du syndic lui-même, en cas de faute grave ou inexécution de la part de l’une des parties.

S’agissant de la résiliation à la demande du SDC, elle suppose une inexécution suffisamment grave de la part du syndic. Le SDC doit être en mesure de rapporter la preuve d’un manquement du syndic de nature à justifier sa révocation sans indemnité.
Le CS doit alors notifier au syndic une demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine AG, portant sur la résiliation et la mise en concurrence, en invoquant le motif, à savoir le/les manquement(s) fautif(s). 

Lorsque la demande de résiliation émane du syndic lui-même, ce dernier notifie au CS le(s) manquement(s) du SDC en indiquant sa volonté de mettre fin à la relation contractuelle.
De la même façon il appartient alors au syndic de démontrer l’existence d’une faute.
Le mandat prendra fin au cours d’une AG qui ne peut être convoquée dans un délai inférieur à 2 mois à compter de la notification du syndic. Ce délai permet au CS d’organiser une mise en concurrence.
La résiliation prend effet un jour franc après la tenue de l’AG.

Il ne sera plus possible au syndic sortant de quitter l’assemblée générale dès le vote de la résiliation de son contrat, compromettant ainsi la poursuite de l’assemblée. Ce dernier sera au contraire tenu de poursuivre sa mission, notamment en notifiant les procès-verbaux d’assemblée générale aux copropriétaires et en engageant le processus de transmission des archives à son successeur.